La iniciativa del intercambio automático de información inmobiliaria de OCDE a efectos fiscales
Dr. Matías Burgos
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El contexto.
Durante más de una década, el intercambio automático de información fiscal se concentró en cuentas financieras (CRS/FATCA) y más recientemente, en criptoactivos (CARF). Los bienes inmuebles permanecían al margen: no existía un mecanismo multilateral que obligara a los fiscos a compartir información sobre propiedades en el exterior. Esa brecha comenzó a cerrarse el 4 de diciembre de 2025.
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El IPI MCAA: qué es y cómo funciona
El Multilateral Competent Authority Agreement on the Automatic Exchange of Readily Available Information on Immovable Property (IPI MCAA) es un acuerdo multilateral entre autoridades fiscales, desarrollado bajo el paraguas de la OCDE y el Convenio Multilateral sobre Asistencia Administrativa Mutua en Materia Fiscal, que habilita el intercambio automático de información “fácilmente disponible” sobre inmuebles de propiedad extranjera.
El acuerdo opera mediante dos módulos independientes. El Módulo I prevé un intercambio inicial sobre el stock existente de inmuebles, más intercambios anuales sobre adquisiciones y enajenaciones. El Módulo II agrega el intercambio anual de rentas derivadas del inmueble (arrendamientos) y de ganancias de capital. Cada jurisdicción puede adherir a uno o ambos módulos.
Los paises que adhieran a cualquiera de los dos módulos referidos anteriormente, deberán enviar la información calificada como “fácilmente disponible”, esto es, datos que ya se encuentren en poder de las administraciones tributarias o en los registros de propiedades inmuebles. Información que deberá encontrarse digitalizada, lo que puede llegar a implicar que no todos los signatarios cuenten con la misma calidad de información al momento de producirse el intercambio, provocando así asimetrías propias de las diferencias entre países desarrollados y en desarrollo.
El conjunto mínimo de datos a intercambiar (minimum data set) incluye: identificación del titular (nombre, NIF, fecha de nacimiento), identificación del bien (dirección o identificador único), valor de adquisición y enajenación, precio o ganancia de capital, y renta anual percibida. Cuando el titular es una entidad, es decir de una estructura corporativa, fideicomisos o fundaciones, deberá identificarse además al beneficiario final, definiéndose a éste como aquella o aquellas personas físicas que ejercen el control efectivo último de la entidad.
III. El estado de situación y Uruguay
Veintiséis jurisdicciones suscribieron la declaración conjunta inicial en diciembre de 2025, con el objetivo de adherir formalmente al IPI MCAA antes de 2029 o 2030. Entre los signatarios de la región se encuentran Brasil, Chile, Costa Rica y Perú.
Uruguay no integra la lista de signatarios iniciales. Esta ausencia no implica necesariamente una postura de rechazo: Uruguay cuenta con el marco institucional necesario para adherir (es parte del Convenio Multilateral desde 2016 y tiene historial de cooperación activa con el Foro Global de la OCDE), por lo que su incorporación futura es, diría, probable. En el ínterin, la situación genera un escenario asimétrico: contribuyentes uruguayos con inmuebles en países signatarios quedarán expuestos al reporte automático hacia la DGI, mientras que inversores extranjeros con inmuebles en Uruguay no estarán sujetos a reporte salvo que su jurisdicción de residencia lo exija por otras vías.